Het Nederlandse belastingsysteem kent een boxenstelstel. Wij leggen u graag uit in welke box u het beste kunt beleggen als u belegt in vastgoed.

In Nederland kennen wij 3 boxen:

• box 1 – inkomsten uit werk en woning
• box 2 – inkomsten uit aanmerkelijk belang
• box 3 – inkomsten uit sparen en beleggen.

Voor elke box zijn andere percentages van toepassing.

Als bepaalde inkomsten in een box vallen, kunnen ze niet in een andere box vallen. U begint altijd in box 1, en als de belegging daar niet onder valt blijven box 2 en 3 nog over. U heeft geen vrije keuze. Dit heet ook wel rangorderegeling.

Heffingskortingen

Heffingskortingen zijn kortingen op uw inkomstenbelasting. De meest bekende zijn algemene heffingskorting en arbeidskorting, waar bijna iedereen standaard recht op heeft. Ook al werkt u niet, heeft u recht op algemene heffingskorting. Dit betekent dat u over de eerste paar duizend euro inkomsten geen belasting hoeft te betalen.

Box 1 – Inkomen uit werk en woning

Inkomsten uit werk en woning worden belast. De meest voorkomende inkomsten in deze box zijn winst uit onderneming, loon en inkomsten uit eigen woning.

Een eigen woning is in dit geval uw hoofdverblijf (dit kan maar één verblijf zijn). U moet in de aangifte inkomstenbelasting het eigenwoningforfait als belastbaar inkomen opgeven. Ook is uw hypotheekrente aftrekbaar.

Box 2 – Inkomsten uit aanmerkelijk belang

Box 2 is de box waar men het minst mee te maken heeft. Het gaat namelijk over inkomen uit aanmerkelijk belang. Dit betekent als u een vennootschap heeft samen met uw partner en u 5% of meer in de aandelen houdt. De inkomsten verkregen uit deze vennootschap wordt belast in box 2.

Box 3 – Inkomsten uit sparen en beleggen

In box 3 worden alle inkomsten uit sparen en beleggen belast. Als uw woning niet in box 1 valt (dus niet uw eigen adres is, maar een tweede woning) valt deze automatisch in box 3. Ook uw spaargeld valt in deze box.

Als u een woning bezit valt deze dus automatisch altijd in box 1 of box 3.

In box 3 geldt er in 2021 een vrijstelling van €50.000,- per persoon. Wanneer u fiscale partners bent kunt u de vrijstelling vrij aan elkaar toekennen. Bijvoorbeeld €100.000,- aan de één en €0,- aan de ander.

Verhuurt u een pand als belegging? Dan valt deze vaak in box 3. Wanneer uw belegging in box 3 valt, heeft dit andere gevolgen. Box 3 kent namelijk een aparte regeling omdat er wordt uitgegaan van een fictief rendement. Dit betekent dat de Belastingdienst aanneemt dat u een bepaald rendement behaalt met uw box 3 vermogen. Dit fictieve inkomen wordt vervolgens met 31% belast, ook als uw rendement niet in de buurt komt van dit percentage.

Het fictieve inkomen wordt verdeeld over drie schijven en varieert van 1,90% tot 5,69% rendement. Als u hierover de 31% berekent betaalt u uiteindelijk tussen de 0,59% en 1,76% over het vermogen. U betaalt geen belasting over de huurinkomsten. Dit kan wel het geval zijn als u wordt gezien als ondernemer.

Ondernemer

U wordt als ondernemer gezien als u ‘meer dan gemiddeld actief bent’ met het aankopen, verbouwen, verhuren en/of verkopen van onroerend goed. Hierbij wordt er voornamelijk gekeken hoeveel werk u erin stopt. Denk dus ook aan het opstellen van huurovereenkomsten, andere administratieve zaken, verrichten van verbouwingen etc.

Wanneer u wordt gezien als ondernemer worden de huurinkomsten en vermogenswinsten belast in box 1 (maximaal 49,50% in 2021). Een stuk hoger dan het percentage in box 3. Wanneer u een apart rechtspersoon om uw huurpanden heen zet wordt u belast via box 2. Wel zijn onderhoudskosten aftrekbaar en heeft u eventueel recht op de ondernemersaftrek.

Een externe partij

Wanneer u wordt gezien als ondernemer wordt dit hoger belast. Dit betekent dus dat u een hogere belasting moet betalen. Hierdoor kan het gunstiger zijn een externe partij in te huren die al het werk voor u regelt. Zo valt uw inkomstenbelasting in box 3 in plaats van box 1, wat een lager percentage belasting betreft. U geeft uw beheer uit handen aan een externe partij, dit scheelt u werk én geld.

Pandjekopen.nl werkt nauw samen met partijen die u al het werk uit handen nemen. Koopt u een object aan? Dan geven wij u graag advies. Neem vandaag nog contact op via 085 060 0999.